Основные правила сдачи квартиры в аренду

      Отношения, касающиеся найма жилого помещения, лучше всего оформлять в письменном виде. При этом при заключении договора необходимо иметь в виду положения Гражданского кодекса, согласно которому обязательство должно быть выражено в денежной единице Украины - гривне. Правда, Кодекс допускает выражение денежного эквивалента обязательства и в иностранной валюте. В этом случае арендная плата также должна вноситься в гривнах и определяться по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа.

     При заключении договора не мешало бы указать, для каких целей наниматель может использовать квартиру, сколько человек в ней будет проживать, согласен ли арендодатель на содержание в квартире домашних животных и т. д. Гражданский кодекс содержит положение, согласно которому, если нанимателем является юридическое лицо, то оно имеет право использовать жилое помещение лишь для проживания в нем физических лиц. Иначе говоря, фирма, которая сняла для своего сотрудника квартиру, не имеет никакого права использовать это помещение под тот же офис. Более того, если наниматель или другие лица продолжают после предупреждения использовать жилье не по назначению, то наймодатель имеет полное право требовать расторжения договора найма.

     Предоставляя квартиру внаем, необходимо заранее продумать целый ряд вопросов, которые будут оговорены в соответствующем договоре. Также договор найма можно дополнить описью имущества, которое находится в квартире. В таком документе (во избежание некоторых недоразумений) стоит упомянуть и состояние отдельных элементов жилого помещения, например, стен, потолков и пола. Вполне понятно, что данный документ должен быть скреплен подписями наймодателя и нанимателя. В соответствии с нынешним законодательством, наниматель не имеет права проводить реконструкцию и переоборудование помещения без согласия наймодателя. Соответственно, если наймодатель не имеет ничего против того, чтобы наниматель в перспективе произвел ремонт или переоборудование в снимаемой квартире, то эти вопросы также желательно закрепить в договоре. В то же время по умолчанию обязанность по осуществлению текущего ремонта возлагается на нанимателя, капитального - на наймодателя.

     Следующий вопрос, который может заинтересовать стороны, - это телефонные переговоры и коммунальные платежи. Здесь сразу надо отметить, что Гражданский кодекс четко определяет, что наниматель должен самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не предусмотрено договором. Поэтому лучше сразу же оговорить в договоре кто, в какие сроки и в каких размерах будет вносить плату за коммунальные услуги и телефон. Лучше конечно, если наниматель будет предоставлять наймодателю необходимые квитанции, что позволит последнему контролировать процесс оплаты коммунальных платежей.

     В части арендной платы действует правило, согласно которому договор найма жилья может быть расторгнут на основании решения суда по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилье за 6 месяцев (если соответствующим договором не установлен более продолжительный срок оплаты). При заключении краткосрочного договора найма (до года), он может быть расторгнут в случае, если наниматель не внес плату два раза подряд.

     Далее стоит внести ясность в отношения между наймодателем, нанимателем и органами налоговой службы. Ведь деньги, получаемые наймодателем за сдачу квартиры, являются доходом, на который распространяется действие налогового законодательства. Так, в настоящее время, согласно Закону "О налоге с доходов физических лиц", доход, полученный физлицом от сдачи квартиры в наем, облагается налогом. Причем физическое лицо самостоятельно уплачивает такой налог на доходы. Несколько иначе обстоят дела, если нанимателем выступает субъект предпринимательской деятельности. Указанный Закон устанавливает, что ответственным лицом за уплату соответствующего налога в таком случае будет наниматель. Правда, платить он этот налог будет за счет средств, подлежащих передаче наймодателю в качестве арендной платы.

     Говоря о договоре найма, важно также отметить, что, согласно Гражданскому кодексу, если в самом договоре срок его действия не определен - он считается заключенным на 5 лет. При заключении договора на срок более одного года наниматель будет иметь преимущественное право на заключение договора жилья на новый срок, а также на приобретение данной жилплощади в собственность в случае ее продажи.

     Законодатель определяет, что наниматель жилья имеет полное право отказаться от договора, за три месяца предупредив об этом лицо, которое сдает квартиру. В свою очередь, наймодатель также может отказаться от договора, предварительно предупредив нанимателя о своих намерениях не позднее чем за два месяца. Если же последний освободил помещение без предупреждения, то наймодатель имеет право потребовать от него плату за пользование жильем за три месяца.

     Весьма интересным является положение Кодекса, согласно которому в случае смены собственника жилья, переданного в найм, к новому владельцу переходят права и обязанности наймодателя. Фактически это означает, что вместе с новой квартирой собственник принимает и нанимателей, которые в ней проживают.

     На основании вышеизложенного можно сказать, что сдача в наем квартиры является не таким-то и простым делом. Так что рассматривая соответствующую идею, потенциальный наймодатель должен учесть все вышеприведенные нюансы. Ну а составление договора найма не мешало бы доверить специалистам. Ведь заплатив за такие услуги определенную сумму, наймодатель ограничивает себя от возможности возникновения всякого рода конфликтов с нанимателем.

    Автор: Олег ПОРТНОВ, источник: Сейчас